¿Propiedades o créditos? La verdad sobre el mercado inmobiliario en Chile

Es una pregunta que se hace cualquiera que mire el mercado chileno hoy: ¿son las propiedades las que subieron o son los créditos hipotecarios los que se volvieron inalcanzables? La respuesta corta es incómoda, porque no es uno u otro… son los dos moviéndose en direcciones que te aprietan por ambos lados.

Las propiedades en Chile sí han subido, pero lo que realmente cambió el juego fueron los créditos hipotecarios. Tras el ciclo de inflación post-pandemia, el país vivió un aumento fuerte de tasas, y eso vino directamente desde la política monetaria del Banco Central de Chile. Cuando la tasa sube, la cuota mensual se dispara.

Un ejemplo claro es la comparación de hace 20 años: un depto de 50 m² valía alrededor de 1.500 UF. Hoy, ese mismo tipo de unidad fácilmente se mueve en 3.000–4.500 UF. No es solo percepción; el suelo urbano se agotó y los estándares de construcción exigieron más.

Esto alimenta la sensación de burbuja, aunque lo que hay sea más una tensión estructural sostenida por años. Si miramos la gráfica de arriendo versus dividendo equivalente, se ve cómo la brecha se abre después de 2018: el dividendo se dispara con tasas más altas y precios acumulados.

¿Hace 20 años era mejor comprar y ahora es mejor arrendar? No es tan blanco y negro. Antes, comprar ganaba más seguido a largo plazo, pero hoy la foto cambió: arrendar gana más seguido en el corto y mediano plazo debido al dividendo equivalente mayor.

Comprar todavía puede ganar si metes otras variables como la inflación, el horizonte de tiempo o la flexibilidad. Lo que sí es un hecho: la entrada es mucho más exigente hoy, haciendo que comprar sea menos «automáticamente correcto» que hace dos décadas.